Centric connect.engage.succeed

“KIB is een waardevolle toevoeging voor ketensamenwerking”

Geert VijverbergGeert Vijverberg (Vijverberg Consulting)

Niet alleen de bouw, maar ook woningcorporaties zitten momenteel in zwaar weer. Ze hebben minder geld te besteden en kijken naar mogelijkheden om te besparen op onderhoud en renovatie.

Betere ketensamenwerking kan volgens Geert Vijverberg, van Vijverberg Consulting, aanzienlijke besparingen opleveren.

Geen onbekende

Geert, adviseur en rapporteur binnen het consortium Resultaatgericht Samenwerken (RGS), is geen onbekende in vastgoedland. “Ik ben afgestudeerd op onderhoudsplanning voor woningcorporaties. Daarna was ik werkzaam bij het onderzoeksinstituut OTB op het gebied van strategisch voorraadbeleid en technisch beheer van woningen. Inmiddels werk ik al zes jaar als zelfstandig consultant voor voornamelijk woningcorporaties en vastgoedonderhoudsbedrijven.”

Stabiel

Gevraagd naar zijn visie op de huidige situatie in de vastgoedbranche antwoordt Geert: “Zoals we allemaal weten gaat het niet goed in de bouw, vooral aan de nieuwbouwkant. De onderhoudskant daarentegen is qua omzet nog steeds redelijk stabiel. Op dit moment geven woningcorporaties ongeveer 1.500 euro per woning per jaar uit aan onderhoud. Voor de totale woningvoorraad van 2,4 miljoen is dit dus 3,7 miljard euro per jaar. Qua renovatie zijn er in 2010 zo’n 130.000 woningen aangepakt, voor in totaal 1,5 miljard euro. Dat zijn forse bedragen.”

Minder inkomsten

Woningcorporaties letten volgens Geert meer op de centen. “Ze worden fiscaal steviger aangepakt door de overheid. Zo is de vennootschapsbelasting geïntroduceerd en sinds enkele jaren geldt een maximale huurverhoging die ongeveer gelijk is aan de inflatie. Daarnaast hebben veel corporaties verliezen geleden in projectontwikkeling, stagneert de verkoop van woningen en hebben ze te maken met afwaarderingen van het bezit. Corporaties hebben dus minder inkomsten en vermogen. De apparaatkosten, zoals personeel, huisvesting en algemene kosten, zijn daarentegen het afgelopen decennium fors gestegen. Van de maandhuur gaat gemiddeld zo’n honderd euro op aan apparaatkosten en hiervan gaat weer tweederde naar personeelskosten. Dit is dus een grote kostenpost waar corporaties meer aandacht aan moeten besteden. Hoe kunnen zij meer doen, voor minder geld en met minder mensen?”

Betere ketensamenwerking

Een betere ketensamenwerking in renovatie en onderhoud kan hier een belangrijke rol in spelen. Geert: “Het traditionele proces kenmerkt zich door een beperkte samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en een matige taakafstemming. Ook is de inzet van externe deskundigen niet altijd efficiënt geregeld. Dit leidt tot grote stapels rapporten zonder een goed afgestemde vraagstelling, die daardoor ook niet altijd de juiste antwoorden opleveren. Jaarlijks bedragen de faalkosten van traditioneel werken elf procent van de investeringssom, wat neerkomt op zo’n zeshonderd miljoen euro die gewoon wordt weggegooid! Vooraf goedkoop ingekocht, blijkt achteraf duurkoop. Dit moet in de toekomst anders, wat ons betreft.”

Gebakken lucht

En zo ontstond Prestatiegericht Samenwerken (later is de naam gewijzigd in Resultaatgericht Samernwerken). Geert: “Er zit vaak veel gebakken lucht in ketensamenwerking. Wij hebben daarentegen een procesmodel ontwikkeld dat de fasen van het onderhouds- en renovatieproces volgt. De opdrachtgever staat volledig aan het roer en zit met de opdrachtnemer in een vroeg stadium van het proces aan tafel. Er worden duidelijke afspraken gemaakt over de taakverdeling en de kosten. De renovatie en de navolgende beheerperiode worden in alternatieven naast elkaar gezet. Het gaat dus om een integrale afweging van kwaliteit en kosten.”

KiB

Een onderdeel van Prestatiegericht Samenwerken is Kwaliteit in Balans (KiB). Geert: “Dit is een belangrijk onderdeel voor het meetbaar en discussieerbaar maken van kwaliteit. De opdrachtgever legt het gewenste kwaliteitsniveau hiermee van grof naar fijn vast. Deze kwaliteitsuitgangspunten worden vertaald naar functionele eisen voor thema’s als energiezuinigheid, gezondheid en veiligheid en voorzien van meetbare prestatie-indicatoren. Deze prestatie-indicatoren worden uiteindelijk gekoppeld aan bouwdelen en ruimten van gebouwen. De kennis voor KiB is ontwikkeld door de partijen van het consortium. Vanzelfsprekend sluiten we daarbij aan op ontwikkelingen als het Bouwbesluit Bestaande Bouw en Keurmerken (PKVW, Woonkeur). Centric is de partij die de software ontwikkelt.”

Goedkoper

De opdrachtgever weet direct waar hij aan toe is. Geert: “We werken met een open begroting, eenheidsprijzen en desgewenst een prijstoets door een externe kostendeskundige. Qua contract zijn er diverse mogelijkheden. Belangrijk daarbij is dat de opdrachtgever ook in de toekomst actief aan het stuurwiel zit en voldoende flexibiliteit houdt om op ontwikkelingen in te spelen. Inmiddels hebben we een groot aantal projecten op deze manier aangepakt, dit toont aan dat dit tientallen procenten goedkoper is. Zowel qua personeelskosten, van de corporatie én de co-makers, als directe kosten.”